Una de las noticias con las que comenzó el año fue el nuevo objetivo recaudatorio que se ha propuesto la Comunidad de Madrid: exigir el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en los contratos de arrendamiento, con fundamento en la competencia que tiene atribuida por la cesión del Estado.
Aunque la tributación de los alquileres viene regulada desde el año 93, por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, la Comunidad de Madrid se suma a otras Comunidades que vienen reclamando su pago en contratos de alquiler por lo que, si es inquilino o arrendador, no se alarme si ha recibido una carta con propuesta de liquidación provisional del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
La suscripción de un contrato de alquiler se considera, a efectos de la Ley, una transmisión onerosa, constituyendo el hecho imponible que da lugar a su devengo. Y ello por cuanto el arrendatario hace uso de la vivienda para satisfacer la necesidad permanente que tiene de esta, a cambio de precio cierto.
Hemos de incidir en que el ITP sólo es exigible cuando el arrendamiento no sea realizado por empresario o profesional en el ejercicio de su actividad y el mismo esté sujeto al pago del IVA correspondiente.
La liquidación del impuesto recae sobre los arrendatarios y subsidiariamente, sobre los arrendadores, salvo que acrediten haber solicitado justificante de pago al tiempo de percibir el primer plazo de renta.
Para el cálculo de la cuota resultante, se toma como base imponible la cantidad total de rentas que se devenguen durante la duración del contrato con ciertos matices.
Y es que para contratos en lo que no se haya definido el plazo de duración del alquiler, se presume, a efectos de base imponible, que se establece por periodo de 6 años.
Además, se indica que para contratos en los que haya prórroga forzosa, esto es, arrendamiento de vivienda conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, se computará como mínimo un periodo de 3 años.
Una vez obtenida la base imponible, habrá que aplicar la Escala recogida en el Real Decreto y que a continuación acompañamos:
A modo de ejemplo, si se ha suscrito un contrato de arrendamiento por periodo de un año y pactado una renta mensual de 800 euros, el obligado al pago del ITP será el arrendatario y deberá tomar como base imponible tres anualidades de la renta, aplicando la escala del siguiente modo:
- Base Imponible: (800 euros x 36 meses) = 28.800 euros
- Cuota tributaria: [(28.800 euros x 0,024)/6,01 euros] = 115,01 euros
El importe a abonar en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sería de 115,01 euros, que podrá realizarse bien mediante modelo timbrado o bien a través del Modelo 600 acompañado de la autoliquidación debidamente cumplimentada y que deberá presentarse en la Dirección General de Tributos y Ordenación de Gestión del Juego o en cualquier Oficina Liquidadora de la Comunidad de Madrid.
Ahora bien, lo anterior se aplica a las obligaciones fiscales de los arrendatarios pero, no obstante, es frecuente que en aras de garantizar las obligaciones arrendaticias, el propietario e inquilino convengan incluir en el clausulado un aval o fiador en garantía del cumplimiento del contrato.
A simple vista podríamos pensar que una vez presentado el Modelo 600 ante la Administración, por el que se cumplimenta la suscripción del contrato, tenemos las cuentas saldadas. Sin embargo, nada más lejos de la realidad; la Administración considera que si un contrato es afianzado nos encontramos ante otro hecho imponible completamente distinto y que también se justifica en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: la constitución de fianzas.
Es menester aclarar que la fianza establecida por la Ley de Arrendamientos Urbanos y cuyo depósito se exige se realice, para el caso de Madrid, en el Instituto de la Vivienda de Madrid, no computa como afianzamiento en el ITP.
El sujeto pasivo será el acreedor afianzado o dicho de otro modo, el arrendador, en cuyo beneficio se constituye la fianza. La Base Imponible que usa de referencia la Administración se equipara a la de los arrendamientos.
Sabido es que en materia tributaria existe la prohibición de aplicación análoga “para extender más allá de sus términos estrictos el ámbito del hecho imponible…”. En efecto, lo más lógico es pensar que el afianzamiento se circunscribe únicamente a la duración del contrato, sin perjuicio de que por cada prórroga se devengue nuevamente un hecho imponible.
Así, señala la Ley que la Base Imponible estará constituida por el capital de la obligación que se constituya o valor de la cosa depositada. No obstante, la Administración, para el cálculo acude a lo dispuesto para arrendamientos.
En efecto, la Base Imponible, en lugar de responder a las rentas garantizadas en un determinado periodo, se calcula conforme a tres anualidades de renta como mínimo, o seis en caso de que no se establece la duración del contrato.
A diferencia de lo que ocurre para el contrato de arrendamiento, este devengo es más gravoso para el acreedor afianzado, porque a la Base Imponible se le aplica el tipo del 1%.
Por ejemplo, si se ha suscrito un contrato de arrendamiento con fiadores solidarios y una renta pactada de 500 euros mensuales, sin duración determinada, el cálculo sería el siguiente:
- Base Imponible: (500 euros x 72 meses) = 36.000 euros
- Cuota tributaria: [(36.000 euros x 1%] = 360 euros
El plazo para la presentación de ambos hechos imponibles es de 30 días hábiles desde la fecha de celebración del contrato, transcurrido el cual podrán reclamarse por parte de la Comunidad de Madrid los intereses de demora devengados e imponerse una sanción por su falta de cumplimiento.
Finalmente, la Administración dispone de un plazo de prescripción de 4 años, para reclamar el pago de este impuesto en la modalidad de transmisión onerosa, al amparo de la Ley General Tributaria. El cómputo del plazo empieza a contar desde el día siguiente a la finalización del plazo para presentar la correspondiente autoliquidación.